Можно ли переуступить право аренды третьему лицу и как это сделать?

Передача ключей

Сделку по переуступке права аренды называют также продажей права аренды или договором перенайма. Она имеет ряд преимуществ для лица, изначально сдающего участок или нежилое помещение в аренду, и обоих арендаторов. При заключении сделки необходима определенная документация. Важно также опираться на законодательную базу.

Общая характеристика понятия

Если объект недвижимости находится в аренде, то у арендатора есть право переуступить его третьему лицу. Если территория или нежилое помещение арендованы более чем на 5 лет, то от арендодателя не нужно получать согласие. Проинформировать его об изменении обстоятельств надо письменным уведомлением, которое нужно отправить заказным письмом. Следует также позаботиться об обратном уведомлении для подтверждения получения арендодателем информации.

Есть ряд моментов, когда переуступать право аренды нельзя:

  • запрет на эту процедуру, указанный в договоре аренды;
  • расположение на участке объектов, которые построены без специального разрешения;
  • наличие на территории зданий, которые не отвечают строительным и прочим нормам;
  • наличие долговых обязательств, возникших в связи с наделом или нежилым помещением;
  • непогашенная выкупная стоимость участка;
  • объект недвижимости является предметом спора в суде.

Если заключается соглашение перенайма, все обязанности арендатора переходят на третье лицо вместе с правами в отношении этого участка или нежилого помещения.

Перенайм квартиры

Правовой статус арендодателя не изменяется. По закону он имеет право отказаться от заключения соглашения, если затрагиваются его права и интересы.

Законодательная база

Возможность переуступить право аренды надела земли отражена в Земельном кодексе РФ. Формулировку можно найти в 22-й статье акта (V глава).

Земельный кодекс определяет также, в каком порядке устанавливается, погашается и изменяется арендная плата. Все эти условия должны быть оговорены участниками и прописаны в соглашении.

К законодательной базе по этому вопросу относится и Гражданский кодекс. Он подтверждает право арендатора на распоряжение взятым в аренду имуществом по своему усмотрению, если закон или договор при этом не нарушается. Это положение отражено в 615-й статье кодекса.

При совершении сделки необходима уплата госпошлины. Ее размер устанавливается в соответствии с Налоговым кодексом (статья 25.3).

К законодательной базе относят также Семейный кодекс. Его следует принимать во внимание, когда среди участников сделки есть физическое лицо, состоящее в браке (официальная регистрация).

Преимущества сделки

Переуступают право аренды обычно с целью определенной выгоды. Нередко возникает ситуация, когда объект недвижимости арендатору не нужен, но оплачивать его аренду он обязан. В этом случае целесообразно уступить ее третьему лицу, так как арендатор может не согласиться на досрочное расторжение отношений либо взыскать неустойку.

Сделает имеет ряд преимуществ:

  • отсутствие необходимости заключения нового договора найма;
  • полный переход ответственности на нового арендатора;
  • сохранение арендодателем прибыли (ею является арендная плата);
  • пользование объектом недвижимости новым арендатором на первичных условиях.

При грамотном распоряжении участком или нежилым помещением его арендатор может получить большую выгоду, чем если бы объект был в его собственности. При этом важно помнить о его согласованности с нормами законодательства и договором с арендодателем.

Участники сделки

Участниками сделки является арендодатель, арендатор объекта недвижимости и третье лицо, которому он переуступает свои права на аренду. Соглашение может быть заключено как между физическими, так и юридическими лицами. Арендодателями бывают не только физические или юридические лица, но и представители госструктуры.

Ключи в руке

Со стороны арендатора переуступку права аренды может осуществить доверенное лицо. В таком случае у него должна быть заверенная нотариусом доверенность, в которой указаны его полномочия. Обязательно нужен оригинал документа, хотя в госструктуры подают только его копию.

Суть процедуры

Согласно сделке, новый арендатор получает те же обязательства, что и прежний, но новые права или обязанности у него не появляются. Арендатор, переуступающий право аренды, утрачивает его полностью.

У нового арендатора имеются следующие права:

  • хозяйствование и ведение бизнеса на арендованной территории в рамках определенных договором ограничений;
  • использование для своих нужд ресурсов на арендованном участке (вода, лесные угодья, полезные ископаемые);
  • произведение работ, улучшающих качество и повышающих плодоносность почвы;
  • использование результатов своей деятельности на арендованной территории на свое усмотрение.

Арендатор может переуступить свое право на аренду третьему лицу на оговоренный ими срок, но он не должен превышать общую длительность аренды по первичному договору с арендодателем.

Благодаря переуступленному праву аренды третье лицо, приобретающее его, может быстрее получить объект недвижимого имущества, находящийся у кого-либо в пользовании по договору аренды. Заключить сделку по переуступке можно в кратчайшие сроки, если соблюсти все требования к ней.

Процедура заключения сделки производится в несколько этапов. После устной договоренности стороны должны собрать документальную базу, которая необходима для официального части соглашения.

Список документов

Чтобы заключить договор, подтверждающий переуступку прав аренды, необходимо собрать определенную документацию, представленную:

  • заявлением о регистрации соглашения;
  • оригиналом соответствующего договора;
  • кадастровой документацией на участок (нужны и оригиналы, и копии), если речь идет о переуступке права аренды земельного участка;
  • копией предыдущего договора аренды;
  • квитком об уплаченной госпошлине (подать копию и предъявить оригинал);
  • паспортами участников соглашения.

Если в сделке участвует юридическое лицо, то нужно предоставить уставную документацию, код ОКПО и выписку из ЕГРЮЛ.

Для заключения сделки физическим лицом должен согласиться его супруг. Это подтверждается письменно при заверении нотариусом. Если официально зарегистрированные отношения отсутствуют, это необходимо подтвердить справкой.

Ключи и справка

Заключение договора между сторонами

При составлении соглашения о переуступке прав аренды опираются на Гражданский кодекс, который подразумевает указание в документе определенных данных:

  • сроков договора;
  • условий продления и расторжения договоренности;
  • порядка использования третьим лицом участка;
  • реквизитов обеих сторон (ФИО, данные паспорта, адреса);
  • реквизитов объекта сделки (кроме адреса и кадастрового номера, надо указать его площадь).

Основа договора является возмездной. Арендатор может переуступить свое право аренды третьему лицу за отдельную плату, которая не включает установленную арендодателем сумму за пользование участком.

При заключении сделки возможно два варианта:

  • В одном случае новый арендатор передает арендодателю средства, покрывающие задолженность первого арендатора. Эту сумму надо учесть в расходах, но в налогооблагаемую базу она не входит.
  • Во втором случае стоимость соглашения увеличивается на сумму задолженности, которую новый арендатор передает прежнему. В расходах ее учитывать надо.

Владелец недвижимого имущества может расторгнуть сделку, если не выдержаны условия арендного соглашения. Он имеет также ряд прав:

  • на получение отчета о состоянии земли;
  • на распоряжение переданным в аренду объектом недвижимости;
  • на своевременное получение оплаты за сданную им территорию или помещение;
  • на повышение арендной платы, если в правоотношениях появилась третья сторона.

При заключении договора переуступки должны быть соблюдены некоторые требования:

  • отсутствие долгов за аренду;
  • соответствие законодательной базе;
  • указание всех обременений на нежилое помещение или участок;
  • прописывание цели переуступки права аренды.

Если договор не соотносится с этими требованиями, то он может быть признан незаконным.

Подписание договора про передачу квартиры

Есть несколько моментов, когда соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке. Это касается следующих случаев:

  • арендованное помещение или участок используется не по назначению;
  • начато строительство на арендованном участке земли без разрешения собственника;
  • объект недвижимости не сохранен в первозданном виде;
  • арендованное имущество частично занято в субаренде при несогласии владельца.

Регистрация переуступки права аренды

При заключении договора о переуступке прав аренды его нужно зарегистрировать. Делается это в Росреестре. Обязательными условиями для регистрации служит срок сделки более года или задействование в ней юридического лица. В силу сделка вступает только с того момента, когда ее зарегистрировали.

Чтобы зарегистрировать сделку, необходимо подготовить пакет документов. Кроме заявления на регистрацию, он должен включать:

  • договор аренды и переуступки ее права;
  • паспорта участников сделки;
  • справку из государственного кадастра недвижимости, где указаны собственник земли и ее пользователь;
  • кадастровый паспорт.

Переуступка права аренды позволяет передать участок другому пользователю вместе с правами и обязанности по нему. Такой подход может быть выгоден всем участникам сделки. Алгоритм ее оформления должен быть грамотным с подбором необходимой документальной базы. Помимо заключения договора, требуется его регистрация.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector