Что такое долевая собственность в квартире и что с ней можно сделать?

Заключение договора

Квартира далеко не всегда является совместной собственностью. В ней могут быть выделены доли, что подразумевает определенные права их собственников. Находящееся в долевой собственности имущество подлежит оценке, стоимость формируется по конкретному алгоритму. Существует ряд особенностей при купле-продаже доли в квартире, а также ее дарении.

Что такое доля в квартире?

Под этим определением подразумевают часть квартиры, причем разделение общей собственности проводится по определенным принципам. Долевая собственность предполагает, что ее участники являются совладельцами и пользуются имуществом по общему соглашению. Если оно не может быть достигнуто и возникает спорт, то разрешить его можно через суд. В большинстве случаев имеет место договоренность в устной форме.

Собственник доли имеет право продавать ее, закладывать, завещать или подарить. При этом мнение совладельцев квартиры значения не имеет. Исключение составляет продажа имущества, которая имеет свои особенности.

Помимо обязанностей, у собственников доли есть и права. Это касается уплаты налогов и других платежей относительно общего имущества, издержек на его содержание и сохранение.

Определение минимальной доли в квартире

Законодательство в настоящее время не ограничивает размер минимальной доли в жилье, потому она может быть любой. Выделить можно и десятую часть квартиры, и еще меньше.

Если жилье приобретено с помощью материнского капитала, то контролирующим органом является Пенсионный Фонд. В таком случае минимальную долю следует рассчитывать пропорционально капиталу. Если у ребенка была выделена доля в предыдущем жилье, то новая собственность не должна быть меньше.

Жилищный кодекс устанавливает норму на человека в 12 кв. м. Санитарной нормой является площадь в 6 кв. м. Такие ограничения имеют место для проживающих в квартире людей, но для прописки они не учитываются.

Формирование и определение стоимости доли в квартире

Многие люди считают, что для определения стоимости своей доли достаточно вычислить ее из рыночной стоимости жилья. Такой подход оправдан только при одновременной продаже квартиры всеми ее совладельцами. Если продавать отдельно одну долю, то ее стоимость будет на порядок занижена.

Ключи и деньги

Максимально точно определить стоимость доли жилья сможет только специалист. Цена высчитывается по определенной формуле. Для этого перемножают рыночную стоимость с размером оцениваемой доли, делят полученную цифру на 2 и перемножают это число с коэффициентом учета параметров.

Окончательная цена формируется из множества критериев:

  • общей площади квартиры;
  • количества комнат;
  • состояния жилья;
  • числа собственников квартиры;
  • наличия проживающих в ней детей (не достигших совершеннолетия);
  • территориального расположения жилья;
  • инфраструктуры района;
  • наличия задолженности по коммунальным услугам, иных обременений по жилью;
  • наличия договоренности по пользованию общими местами в квартире (кухня, санузел).

Чтобы примерно понять, какая цена у доли, нужно высчитать ее рыночную стоимость и уменьшить на 20-30%. Ситуация усложняется, когда нельзя выделить долю в натуре. В этом случае стоимость части жилья может снижаться в разы.

Особенности продажи

У собственника есть право на распоряжение своей долей на свое усмотрение. Препятствовать этому остальные собственники жилья не могут, но им должно быть представлено письменное предложение выкупить продающуюся долю. Это называется преимущественным правом покупки.

Предложение действительно в течение месяца. Если за этот срок совладельцы отказались от права на выкуп собственности либо не дали ответа, она может быть продана любому лицу на усмотрение продавца. Если преимущественное право покупки нарушено, то любой совладелец квартиры в течение 3 месяцев может обратиться в суд, чтобы на него перевели обязанности и права покупателя.

Преимущественное право покупки может быть проигнорировано только в случае реализации на публичных торгах. Такой вариант имеет место при возмещении убытков кредитором.

Продажа доли в квартире должна осуществлять по цене, которая не меньше предложенной для выкупа совладельцами суммы. В противном случае совладельцы собственности имеют право оспаривать продажу в суде.

При продаже доли несовершеннолетнего гражданина имеются некоторые ограничения. Продать его собственность можно при условии:

  • наличия стороннего адреса, где он проживает и прописан;
  • другой жилплощади во владении, при условии ее пригодности для проживания;
  • покупки или оформления другой недвижимости, где он может проживать.

Квартиру, находящуюся в долевой собственности, можно продать целиком. Это возможно, когда на сделку согласны все собственники жилья. При одновременном обращении их к нотариусу продажа может быть оформлена единым документом. В противном случае от каждого собственника потребуется подтверждение об уведомлении совладельцев жилья о желании продать свою долю.

По мнению экспертов, одновременная продажа квартиры всеми собственниками позволяет заключить сделку максимально выгодно и в минимальные сроки.

Смотрите видеоконсультацию юриста по вопросу продажи доли в квартире:

Особенности покупки

Такая покупка привлекательна тем, что стоимость квадратного метра в доле на порядок ниже рыночных цен. Приобретают такое жилье не только для проживания, но и для получения прописки либо в целях инвестирования средств.

Покупателю нужно изучить документацию на квартиру, в которой он хочет приобрести долю. Продавец должен подтвердить свое право собственности свидетельством и доказывающим его законность договором (купля-продажа, наследование, дарение).

Обязательно надо получить выписку из домовой книги. Особенность заключается в том, что такую справку выдают только на конкретную долю, поэтому сложно узнать, сколько человек еще прописано в данной квартире.

Доля в квартире далеко не всегда означает целую комнату. В ряде случаев выделение части жилья в натуре просто невозможно. В такой ситуации в одной комнате могут жить несколько человек, а практика показывает, что мирно они уживаются редко.

При покупке доли в квартире есть и другие подводные камни:

  • Покупка под прикрытием договором дарения. Такой способ имеет свою привлекательность, с точки зрения оформления документов, но исключает возможность подачи в суд на прежнего собственника. Такая необходимость чаще возникает из-за долгов за коммунальные услуги либо несоответствия жилья заявленной о нем информации.
  • Продажа по доверенности. Если продавец осуществляет сделку по доверенности, то нужно убедиться, что она не была отозвана.
  • Риск судебных разбирательств. Такое часто случается, когда продавец пренебрег преимущественным правом покупки.
  • Дележ пространства. Если доля подразумевает отдельную комнату, то проблем с этим не возникает, но есть ряд помещений общего пользования. Нередко возникают конфликты по поводу порядка и времени использования такого пространства.
  • Коммунальные платежи. В случае долевой собственности стоимость коммунальных услуг делится из расчета числа собственников и размера их долей (справедливо для отопления). Всегда есть риск, что кто-то из жильцов не будет платить вовремя или расход воды или электричества у него будет значительно выше.
  • Соседство. При покупке доли в квартире, особенно если планируется проживание в ней, следует познакомиться с соседями. Они могут оказаться крайне неблагополучными.

Для заключения договора купли-продажи можно ограничиться простой письменной формой, но безопаснее сделать все через нотариуса. В договоре нужно указать определенные данные. Это касается:

  • цены сделки;
  • даты заключения документа;
  • порядка и сроков освобождения жилплощади;
  • адреса жилья;
  • точных характеристик квартиры;
  • данных об участниках сделки;
  • ссылки на правоустанавливающие документы, справки.

У адвоката

Следует оформить приложение к договору с описанием состояния приобретаемого жилья. Полезно приложить к нему фотографии.

Особенности дарения

Собственник доли в квартире может подарить ее любому человеку, причем не только целиком, но и некоторую ее часть. При этом важно учесть, что дарение постороннему человеку подразумевает уплату налога, когда оформление дарственной на родственника этого не требует. У такой сделки есть ряд особенностей:

  • Дарителю должно быть не менее 14 лет.
  • Одаряемых лиц может быть несколько. Если конкретные части доли в дарственной не оговариваются, то она делится между одаряемыми лицами поровну.
  • Квартира не должна быть получена по госпрограмме.
  • Даритель и одариваемый не могут выступать доверенными лицами друг друга.
  • В качестве прописки размер доли не важен, но для проживания она должна быть не менее 6 кв. м.

Если доля дарителя в собственности не выделена, то эта процедура должна быть пройдена. Выделение долей может быть произведено по согласованию собственников. Если у какого-либо совладельца нет преимущества, то собственность делится поровну.

Для оформления дарственной требуется определенный пакет документов:

  • Паспорта обеих сторон. Если одаряемому меньше 18 лет, то нужен также паспорт его родителя (опекуна). Если одаряемому меньше 14 лет, то нужно свидетельство о его рождении.
  • Документ, подтверждающий право собственности дарителя.
  • Документальное подтверждение родства дарителя и одаряемого.
  • Техническая документация на жилье.
  • Выписка из домовой книги, где указываются все прописанные в квартире люди.
  • Если доля квартиры является совместно нажитым имуществом, то для дарения необходимо согласие второго супруга, которое заверяется нотариусом.
  • Если сделка заключается через доверенное лицо, то необходим заверенный нотариусом оригинал доверенности и его копия.
  • Обязательна уплата госпошлины и приложение квитка к пакету документов.

Дарственная обязательно должна быть зарегистрирована. Сегодня удобнее делать это через МФЦ.

В дарственной может быть указано, что даритель определенное время будет проживать в своей доле либо сохраняет прописку.

Даритель не обязан предупреждать остальных дольщиков о дарении своей доли кому-либо, так как эта сделка является безвозмездной. При нахождении жилья в совместной собственности обязательно выделять долю в натуре.

Смотрите интервью с экспертом о том, что такое доля в квартире и какие тонкости, связанные с ее куплей-продажей, существуют:

Любой дольщик имеет право совершать со своей собственностью различные сделки. В каждом случае есть определенные особенности, которые важно учесть всем сторонам. Особое внимание требуется при покупке доли жилья, т. к. в заключении такой сделки есть множество подводных камней.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector